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Österreich: Besteuerung von privatem Immobilienvermögen und Immobilienübertragungen – Steuerreformgesetz 2015/2016

Grundlage
Das SteuerreformG 2015/16 bringt mit Jahreswechsel umfangreiche Änderungen im Bereich der Besteuerung von Immobilienvermögen. Diese Änderungen betreffen insbesondere die Höhe der zulässigen Absetzungsbeträge für Abnutzung (AfA) bei Vermietungsobjekten und die Grunderwerbsteuer bei Übertragungen von Immobilien innerhalb der Familie etwa durch Schenkungen oder Erbschaften.

Abschreibungen bei vermieteten Immobilien
Die Anschaffungs- und Herstellungskosten sind in der Regel Grundlage für die Berechnung der sogenannten „Absetzung für Abnutzung“ (steuerrechtliche Abschreibung), die dem wirtschaftlichen Eigentümer zusteht. Bei Immobilien war bislang ein Grundanteil von 20 % von den gesamten Anschaffungskosten (inklusive Anschaffungsnebenkosten) auszuscheiden und konnte somit nicht abgesetzt werden. Mit dem SteuerreformG 2015/16 wird dieser Grundanteil ab 2016 grundsätzlich auf 40 % angehoben, wobei über entsprechenden Nachweis von diesem Prozentsatz abgewichen werden kann. Der neue Grundanteil von 40 % gilt auch für bereits vor dem 01.01.2016 erworbene Immobilien. Hier sind die fortgeschriebenen Anschaffungskosten des Gebäudes von 80 % auf 60 % zu kürzen.

Der Abschreibungsprozentsatz für ein neu errichtetes Wohngebäude beträgt 1,5 % ohne Nachweis der Nutzungsdauer und 2 % für Wohngebäude, die vor 1915 errichtet wurden. Ein höherer Prozentsatz kann dann zur Anwendung gelangen, wenn durch Vorlage eines Gutachtens eine kürzere Nutzungsdauer nachgewiesen wird. Für Betriebsgebäude gelten einheitlich 2,5 %.

Instandhaltungsaufwand: Dieser liegt vor, wenn lediglich unwesentliche Gebäudeteile ausgetauscht werden oder es sonst durch die Maßnahme nicht zu einer wesentlichen Erhöhung des Nutzwertes oder der Nutzungsdauer kommt (z.B.: Ausmalen des Stiegenhauses, laufende Wartungsarbeiten, etc.). Der Instandhaltungsaufwand ist sofort absetzbar oder wahlweise auf 10 Jahre zu verteilen, wenn es sich nicht um wiederkehrende Arbeiten handelt. Ab 2016 beträgt der Verteilungszeitraum 15 Jahre.

Instandsetzungsaufwand: Hier handelt es sich um Aufwendungen, die den Nutzwert des Gebäudes erhöhen oder dessen Nutzungsdauer verlängern (Austausch von Dach/Dachstuhl, Fenster und Türen, etc.). Bislang erfolgt die Absetzung dieses Aufwandes über die Dauer von 10 Jahren bei Wohngebäuden, bei Geschäftsgebäuden sofort, wobei auch eine Verteilung über 10 Jahre zulässig ist. Dieser Verteilungszeitraum verlängert sich ab 2016 auf 15 Jahre.

Verkauf von Immobilien – Immobilienertragsteuer (ImmoESt)
Mit 01.04.2012 wurde die bis zu diesem Zeitpunkt bestehende Spekulationsfrist bei der Veräußerung von Immobilien zur Gänze gestrichen und der private Immobilienverkauf einer neuen Besteuerung unterworfen und eine unterschiedliche Besteuerung für sogenannte Altfälle und Neufälle geschaffen.

Wurde eine Immobilie vor dem 31.03.2002 durch eine natürliche Person erworben, so war diese grundsätzlich am 31.03.2012 nicht mehr steuerhängig – unterlag also nicht mehr der Spekulationsfrist – und es liegt ein Altfall vor. Immobilien, die nach dem 31.03.2002 erworben wurden, sind Neufälle.

Altfall: Vom Veräußerungserlös können – vorausgesetzt es gab nach dem 31.12.1987 keine Änderung der Flächenwidmung betreffend die verkaufsgegenständliche Liegenschaft – pauschal 86 % Anschaffungskosten abgezogen werden. Der verbleibende Gewinn wird mit 25 % besteuert, sodass die Steuerlast effektiv 3,5 % beträgt.

Neufall: Der zu berechnende Veräußerungsgewinn wird einer Besteuerung von 25 % unterworfen. Vom Veräußerungsgewinn kann ab dem 11. Behaltejahr jährlich ein Inflationsabschlag in Höhe von 2 % jährlich (bis zu 50 %) abgezogen werden.

Ab dem 01.01.2016 beträgt die ImmoESt 30 %, somit für Altfälle effektiv 4,5 %.

Die Abfuhr der ImmoESt hat verpflichtend durch den Parteienvertreter (vertragserrichtender Rechtsanwalt) zu erfolgen. Maßgeblich für den Zeitpunkt der Steuerpflicht ist der Zufluss des Kaufpreises.

Zu beachten ist, dass die Veräußerung von Immobilien dann nicht der ImmoESt unterliegt, wenn diese vor dem Veräußerungszeitpunkt durch den Verkäufer seit zumindest 2 Jahren als Hauptwohnsitz genutzt wurde oder ihm in den letzten 10 Jahren vor dem Verkauf zumindest 5 Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient hat. Werden Liegenschaften veräußert, die größer als 1.000 m2 sind, so gilt die Befreiung nur für den Veräußerungsgewinn, der auf die ersten 1.000 m2 entfällt. Weiters von der ImmoESt befreit ist jener Veräußerungsgewinn, der auf ein selbst hergestelltes Gebäude entfällt, sofern dieses Gebäude nicht zur Erzielung von Einkünften genutzt wurde (gilt nicht für Gebäudeteile eines bestehenden Gebäudes, wie etwa ausgebauter Dachboden).

Grunderwerbsteuer (GrESt) bei unentgeltlicher Übertragung von Immobilien
Derzeit beträgt die GrESt bei Immobilienübertragungen innerhalb der Familie 2 % vom dreifachen Einheitswert.[1]

Dabei wird nicht unterschieden, ob die Immobilie verkauft, verschenkt oder vererbt wurde. Zum begünstigten Familienkreis zählen

  • Ehegatte
  • eingetragener Partner
  • Lebensgefährte, sofern ein gemeinsamer Haushalt besteht oder bestanden hat
  • Elternteil
  • Kinder, Enkelkinder, Stiefkinder, Wahlkinder oder Schwiegerkinder des Übergebers

Außerhalb des Familienkreises beträgt der Steuersatz 3,5 % vom Verkehrswert der Immobilie.

Mit 01.01.2016 wird die Berechnung der GrESt vom Einheitswert – ausgenommen für land- und fortwirtschaftlichen Grundstücke und bei Vereinigung aller Geschäftsanteile in einer Hand – abgeschafft. Auch für die Übertragungen innerhalb der Familie ist dann der meist wesentlich höhere Grundstückswert als Bemessungsgrundlage zur GrESt heranzuziehen.

Weiters wird der bislang geltende Steuersatz angepasst und ein Stufentarif eingeführt:

Grundstückswert / Steuersatz

  • bis EUR 250.000,00 / 0,5 %
  • für die nächsten EUR 150.000,00 / 2,0 %
  • über EUR 400.000,00 / 3,5 %

Der Stufentarif gilt nicht nur innerhalb des Familienverbandes, sondern für alle unentgeltlichen Übertragungen. Zu beachten ist, dass Schenkungen zwischen denselben natürlichen Personen, soweit diese innerhalb von 5 Jahren erfolgen, zusammengerechnet werden.

Für begünstigte Betriebsübertragungen wird der Steuerfreibetrag von EUR 365.000,00 auf EUR 900.000,00 angehoben. Die Steuer wird, nach Abzug des Freibetrages, mit dem Stufentarif berechnet, es besteht aber eine Obergrenze, die 0,5 % vom Grundstückswert beträgt.

Fazit
Das SteuerreformG 2015/16 bringt eine nicht unwesentliche Herabsetzung der zulässigen Abschreibung (AfA) bei Immobilienvermögen.

Zudem ist davon auszugehen, dass die Übertragungen von Immobilien im Familienkreis ab 01.01.2016 grosso modo teurer werden. Vor diesem Hintergrund kann es günstig sein – unter Berücksichtigung von zivil- und insbesondere erbrechtlichen Überlegungen – eine allenfalls beabsichtigte unentgeltliche Übertragung von Immobilien innerhalb des Familienverbandes noch vor Inkrafttreten der Neuregelung durchzuführen. Die Steuerbelastung für unentgeltliche Übertragungen von Immobilien außerhalb des Familienverbandes kann ab dem 01.01.2016 aufgrund des dann generell geltenden Stufentarifes geringer sein als bisher.

Autor: Christoph Luegmair

 

[1] Der Einheitswert ist der steuerliche Wert von Grundvermögen, der vor allem für die Grundsteuer und die GrESt herangezogen wird. Der Einheitswert liegt in der Regel wesentlich unter dem Verkehrswert und wird vom Finanzamt auf Antrag mit Bescheid festgestellt.