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Polen: Erschwerte Vollstreckung in Sicherheiten auf landwirtschaftlichen Grundstücken

Hintergrund
Immobiliensicherheiten gelten als besonders wertbeständig und werden deshalb gerne als Absicherung gegen Kredit- oder Darlehensausfälle bestellt. In der Praxis lässt sich feststellen, dass Darlehen nicht nur über zu Wohnzwecken genutzte Grundstücke, sondern immer wieder auch über landwirtschaftliche Grundstücke abgesichert werden. Obwohl Immobiliensicherheiten die Verwertbarkeit im Rahmen der Zwangsvollstreckung sichern sollen, ist dies für landwirtschaftliche Grundstücke durch verschiedene Beschränkungen erschwert. Am 30.04.2016 ist die Novelle des Gesetzes über die Gestaltung des landwirtschaftlichen Systems (nachfolgend: „Gesetz“) in Kraft getreten. In der Praxis zeigen sich bereits ernste Auswirkungen der neuen Rechtslage auf die Zwangsvollstreckung in Sicherheiten auf landwirtschaftlichen Grundstücken. Das Gesetz sieht nunmehr vor, dass Erwerber eines landwirtschaftlichen Grundstücks grundsätzlich nur Einzellandwirte sein dürfen. Gleiches gilt für den Erwerb eines Grundstücks im Rahmen des Zwangsvollstreckungsverfahrens. Dies hat den Kreis potentieller Erwerber erheblich begrenzt. Die größten Schwierigkeiten bereiten Gerichtsvollziehern sowie Bietern jedoch die Übergangsvorschriften, die auf vor dem 30.04.2016 eingeleitete Zwangsvollstreckungen Anwendung finden.

Befugnisse der staatlichen Agentur beim Erwerb eines Grundstücks infolge der Zwangsvollstreckung
Grundsätzlich ist zwischen der Zwangsvollstreckung vor und nach dem 30.04.2016 zu unterscheiden. Bei der Zwangsvollstreckung nach dem 30.04.2016 sieht das Gesetz für einen „Nicht-Einzellandwirt“ die Pflicht vor, eine Zustimmung des Vorsitzenden der Agentur für landwirtschaftliche Liegenschaften (poln. Agencja Nieruchomości Rolnych, nachfolgend: „ANR”) einzuholen. Dies hat vor der Teilnahme an der Zwangsversteigerung zu geschehen. Der Gerichtsvollzieher oder das Gericht, das die Zwangsvollstreckung beaufsichtigt, hat zu prüfen, ob der Bieter zum Zeitpunkt der Versteigerung über eine solche Zustimmung verfügt. Die Erteilung der Zustimmung ist unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen möglich, es muss u.a. bewiesen werden, dass der Erwerb des Grundstücks durch einen Einzellandwirt unmöglich war und das Grundstück ordnungsgemäß landwirtschaftlich genutzt wird. Es ist zu beachten, dass der Erwerb eines landwirtschaftlichen Grundstücks unter Verstoß gegen das Gesetz nichtig ist. Des Weiteren sei darauf hingewiesen, dass sich Agrarflächen oftmals im Eigentum des Staates befinden, der die Grundstücke verpachtet oder das sog. ewige Nießbrauchsrecht einräumt. In dieser Konstellation wird nicht das Eigentum des Staates versteigert, sondern das Nießbrauchrecht des Schuldners. Dessen Erwerb fällt mithin ebenfalls in den Anwendungsbereich des Gesetzes.

Insbesondere Zwangsvollstreckungsverfahren, die vor dem 30.04.2016 eingeleitet wurden, bedürfen einer genaueren Betrachtung. Das Oberste Gericht hat mit seinem Beschluss vom 18.05.2017 hinsichtlich der Übergangsvorschriften bestehende Meinungstreitigkeiten beendet und festgestellt, dass Erwerber eines Grundstücks im Rahmen einer vor dem 30.04.2016 eingeleiteten Zwangsvollstreckung nicht zwangsläufig Einzellandwirte sein müssen. Erst nach Bekanntgabe der Begründung des Beschlusses wird klar sein, ob auch alle sonstigen Vorschriften des novellierten Gesetzes auf vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung begonnene Zwangsvollstreckungsverfahren keine Anwendung finden. Diese Frage ist insbesondere mit Blick auf ein etwaiges Ankaufsrechts der ANR von Bedeutung. Die ANR ist durch das Vollstreckungsorgan über den Erwerb zu benachrichtigen und nach den neuen Vorschriften dazu berechtigt, das betreffende Grundstück gegen Zahlung eines dem Marktwert entsprechenden Betrags anzukaufen.    

Fazit
Mit dem neuen Gesetz wurden bestimmte Beschränkungen und Pflichten beim Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken im Rahmen der Zwangsversteigerung eingeführt. Bei Verletzung dieser Pflichten droht eine weitreichende Sanktion, nämlich die Nichtigkeit des Erwerbs. Aus diesem Grund ist Bietern dringend zu raten, ihre Mitteilungspflichten zu beachten. Des Weiteren ist sicherzustellen, dass die Vollstreckungsorgane auch entsprechend agieren. Da die Vorschriften bislang in der Praxis noch wenig erprobt wurden, ist darauf aufmerksam zu machen, dass der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken im Zwangsvollstreckungsverfahren mit einem erhöhten Risiko verbunden ist.

Autoren: Agnieszka Poteralska & Konrad Schampera