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Rumänien: Immobilienerwerb in Rumänien

Der Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Flächen in Rumänien ist vermehrt in den Fokus ausländischer Investoren gelangt. Die Gründe für eine derartige Investition sind vielfältig und letztlich von Fall zu Fall unterschiedlich. Jedoch liegen zwei wesentliche Vorteile einer Investition in Rumänien auf der Hand. Zum einen ist dies die Möglichkeit, relativ große zusammenhängende Fläche zu erwerben. Der zweite wesentliche Aspekt ist, dass der Immobilienerwerb in Rumänien rechtssicher und unter Beachtung einiger lokaler Sonderheiten problemlos möglich ist. Wie bei vielen Beitrittsländern zur EU aus Osteuropa gab es für eine Übergangszeit eine Reihe von Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch (EU)-Ausländer. Diese Beschränkungen betrafen insbesondere den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Diese rechtlichen Erwerbshindernisse sind sukzessive entfallen, was dazu geführt hat, dass das Interesse von Investoren am Erwerb von Immobilien noch einmal gesteigert wurde.

Immobilienerwerb durch Gesellschaft
Aufgrund der ursprünglichen Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer ist in Rumänien der Erwerb von Immobilien unter Einschaltung einer örtlichen Kapitalgesellschaft etabliert, regelmäßig in der Form einer SRL, welche mit einer deutschen GmbH vergleichbar ist.

Eine derartige Gesellschaft ist im Rechtsinne eine rumänische Person. Insoweit galten die (vormaligen) Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer nicht, wenn der Erwerb über eine derartige Kapitalgesellschaft vollzogen wurde.

An dieser Praxis wird von Investoren regelmäßig festgehalten, um zum Beispiel den Vorteil eines mit der Kapitalgesellschaft einhergehenden Haftungsschirmes auszunutzen, aber auch im Hinblick auf eine etwaige Weiterveräußerung der erworbenen Immobilien.

Die Gründung einer solchen Gesellschaft ist bei entsprechender Begleitung zeitnah durchzuführen, so dass das eigentliche Erwerbsvorhaben folglich nicht relevant verzögert wird. Überdies ist die Gesellschaft mit einem sehr überschaubaren Mindeststammkapital von RON 200,00 (entspricht ca. EUR 45,00) ausgestaltet, so dass nicht übermäßig Liquidität gebunden wird. Weiterhin lassen sich auch alle Geschäfte, die die erworbene Immobilie betreffen, über die entsprechende Gesellschaft abwickeln, so dass eine transparente Struktur entsteht.

Soweit es im Einzelfall gewünscht ist, kann eine Immobilie ggf. auch durch eine natürliche Person erworben werden.

Formelle Erfordernisse beim Immobilienerwerb
Im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien sind eine Reihe von Formerfordernissen zu beachten. Je nachdem was für Immobilien Gegenstand eines Erwerbsvorgangs sind, müssen sehr unterschiedliche Formerfordernisse eingehalten werden.

Die weitreichendsten Regulierungen sind bei dem Erwerb land- und forstwirtschaftlicher Flächen vorhanden.

Im Kern geht es dabei zunächst um vom Gesetzgeber vorgesehene Vorerwerbsrechte. Derartige Vorerwerbsrechte können z.B. zu Gunsten von Nachbarn oder ortsansässigen Landwirten bestehen.

Es gibt unterschiedliche Modalitäten und Ausgestaltungen, wie mit derartigen Vorerwerbsberechtigungen umzugehen ist. Bei dem Erwerb von forstwirtschaftlichen Flächen sind z.B. etwaige Vorerwerbsberechtigte konkret anzuschreiben und aufzufordern, Mitteilung darüber zu geben, ob sie von ihrem Vorerwerbsrecht Gebrauch machen oder nicht.

Andere Ausgestaltungen sehen vor, dass im Rahmen einer öffentlichen Bekanntmachung im Rathaus der Gemeinde, in der die zur Veräußerung vorgesehene Immobilie liegt, der Veräußerer seine Verkaufsabsicht mitteilt.

In der Praxis ist ein besonderes Augenmerk auf die Einhaltung aller Formerfordernisse im Zusammenhang mit der Benachrichtigung von Vorerwerbsberechtigen zu richten, um unliebsamen Überraschungen, wie einer Anfechtung des Erwerbsvorganges, vorzubeugen.

Weiterhin können im Einzelfall weitere Genehmigungen oder behördliche Nachweise für die Übertragung des Eigentums erforderlich sein. Dies gilt zum Beispiel im Hinblick auf archäologische Stätten.

Begleitung eines Erwerbsvorgangs
Der Erwerb einer Immobilie in Rumänien sollte grundsätzlich fachkundig begleitet werden. Erfahrungsgemäß ist es von Vorteil recht frühzeitig die Machbarkeit eines beabsichtigten Immobilienerwerbs unter den wirtschaftlichen und rechtlichen Gesichtspunkten zu prüfen, um Fehlentwicklungen vorzubeugen.

Wirtschaftlichkeit
Konkret sollte zunächst eine Überprüfung der wirtschaftlichen Parameter stattfinden. Im Rahmen der Begleitung eines Investitionsprojektes gilt es herauszuarbeiten und zu verifizieren, welches wirtschaftliche Ziel mit dem Erwerb der Immobilie verfolgt werden soll. Geht es darum, Vermögenswerte zu „parken“, stehen Renditegesichtspunkte im Vordergrund etc..

Gegebenenfalls ist die potentielle Ertragssituation der Immobilie zu analysieren. Bei einem Erwerb von Wald werden z.B. die forstwirtschaftlichen Daten durch mehrere Waldbegehungen vor Ort geprüft (Baumbestand, Fläche etc.), die Forsteinrichtung ist auszuwerten und die Holzeinschläge der Vergangenheit sind vom Forstamt zu erfragen und mit den vorgesehenen Einschlägen zu vergleichen etc..

Mit anderen Worten:
Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einer Investition sind ggfs. unter Einschaltung örtlicher Experten zu prüfen und nachzuvollziehen. Hier verfügen wir über eine Vielzahl von Kontakten, die Sie dabei unterstützen könnten.

Rechtssicherheit
Neben den wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gilt es die rechtlichen Voraussetzungen zu schaffen und die Einhaltung aller formellen Erfordernisse zum Abschluss eines Erwerbsvertrages zu überprüfen.

In der Praxis ist zunächst die Eigentumssituation zu verifizieren. Dies betrifft z.B. die Herleitung der Eigentümerstellung, welche häufig auf Restitution beruht. Gerade im Hinblick auf den Erwerb der Eigentümerstellung können recht schnell etwaige Risiken aufgezeigt werden. Auf Basis einer ersten Bewertung können so bereits lohnend erscheinende Objekte identifiziert und potentiell risikobehaftete Investitionen ausgesondert werden.

Unabhängig davon ist bei einem Immobilienerwerb in Rumänien grundsätzlich eine Due Dilligence bezogen auf die Immobilie anzuraten, deren Prüfungstiefe sich am konkreten Einzelfall orientieren muss.

Eine Besonderheit bei der Begleitung von Investitionsvorhaben in Rumänien ist, dass von den Parteien im Vorfeld der Beurkundung alle für den Vertragsabschluss notwendigen Unterlagen (z.B. Nachweis über Eigentum, Grundbuchauszug, Nachweis über Information zum Vorkaufsrecht, Verzichtserklärungen zu Vorkaufsrechten, etwaige Vollmachten) zusammengestellt werden, damit der Gesamtvorgang dargestellt ist. Diese „Erwerbsakte“ wird dann einem örtlichen Notar zur Beurkundung vorgelegt, so dass dann letztlich der Transaktionsvorgang vollzogen werden kann.

Der insoweit korrekt vorbereitete Immobilienerwerb kann dann zeitnah durch Unterzeichnung des notariellen Erwerbsvertrages abgewickelt werden. Gegebenenfalls kann der Unterzeichnungsakt auch mit Vollmacht erfolgen, so dass eine persönliche Terminwahrnehmung nicht zwingend erforderlich ist.

Abschluss des Immobilienerwerbs

Der Notar veranlasst im Nachgang zu der Beurkundung des Erwerbsvertrages die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.

Mit ordnungsgemäßer Registrierung der Eigentümerstellung im Grundbuch ist der Erwerbsvorgang abgeschlossen.

Dieser reine Eintragungsvorgang kann sich in der Praxis durchaus verzögern, weil Grundbuchämter eigentlich vom Gesetzgeber nicht vorgesehene zusätzliche Informationen oder Dokumente anfordern. Insoweit ist es meist wenig zielführend, über die Notwendigkeit dieser angeforderten Unterlagen zu diskutieren und stattdessen anzuraten, die angeforderten Informationen zu liefern.

Das Grundbuchamt schickt schließlich den Eintragungsnachweis an den Notar, der diesen dann an den neuen Eigentümer weiterleitet.

Es ist zu empfehlen im Nachgang zu einem Immobilienerwerb alle relevanten Unterlagen in einem Bericht zusammenzustellen, der den Gesamtvorgang abbildet. Auch dahingehend hat sich in der Praxis gezeigt, dass es sich als vorteilhaft erweist, wenn die Unterlagen für den Erwerbsvorgang transparent und nachvollziehbar zusammengefasst werden.

Fazit
Gerade das flächenmäßig große Land Rumänien mit weiten land- und forstwirtschaftlichen Flächen steht im Fokus ausländischer Investoren. Ein strukturierter Erwerbsvorgang ist dabei die Basis für eine lohnende Investition.

Autor: Heinrich Nerlich