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Tschechien: Immobilienerwerb in der Tschechischen Republik

Der Immobilienerwerb in der Tschechischen Republik ist rechtssicher und unter Beachtung einiger lokaler Besonderheiten problemlos möglich. Nach dem Beitritt der Tschechischen Republik zur Europäischen Union gab es für eine Übergangszeit eine Reihe von Beschränkungen für den Erwerb von Immobilien durch (EU-)Ausländer. Diese rechtlichen Beschränkungen betrafen insbesondere den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Flächen. Zwischenzeitlich sind diese formellen Hindernisse entfallen, so dass nunmehr (EU-)Ausländer genauso wie tschechische Staatsbürger Immobilien erwerben können.

Immobilienerwerb durch Gesellschaft
Aufgrund der ursprünglichen Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer hat sich der Erwerb von Immobilien unter Einschaltung einer örtlichen Kapitalgesellschaft, regelmäßig in der Form einer s.r.o. (welche einer deutschen GmbH vergleichbar ist), etabliert.

Eine derartige Gesellschaft ist im Rechtssinne eine tschechische Person. Insoweit galten die (vormaligen) Beschränkungen für den Immobilienerwerb durch Ausländer nicht, wenn der Erwerb über eine derartige Kapitalgesellschaft vollzogen wurde.

An dieser Praxis wird von Investoren regelmäßig festgehalten, um zum Beispiel den Vorteil eines mit der Kapitalgesellschaft einhergehenden Haftungsschirmes auszunutzen, aber auch im Hinblick auf eine etwaige Weiterveräußerung der erworbenen Immobilien.

Die Gründung einer solchen Gesellschaft ist bei entsprechender Begleitung zeitnah durchzuführen, so dass das eigentliche Erwerbsvorhaben folglich nicht wirklich verzögert wird.

Gleichwohl ist es möglich, Immobilien gegebenenfalls auch als natürliche Person zu erwerben.

Formelle Erfordernisse beim Immobilienerwerb
Im Zusammenhang mit dem Erwerb von Immobilien sind eine Reihe von Formerfordernissen zu beachten. Je nachdem welche Immobilien Gegenstand eines Erwerbsvorgangs sind, müssen unterschiedliche Formerfordernisse eingehalten werden.

Bei dem Erwerb von Immobilien von den Personen öffentlichen Rechts (insbesondere vom Staat oder von den Kommunen) sind insbesondere formelle Erfordernisse beruhend in der Einholung der Zustimmung entsprechender Organe einzuhalten.

Bei dem Erwerb von Immobilien von Personen privaten Rechts sind dann im Wesentlichen, mit der Ausnahme des Vorkaufsrechts insbesondere bei Immobilien bestimmt für einen öffentlich nützlichen Bau, keine speziellen Formerfordernisse zu berücksichtigen.

Begleitung eines Erwerbsvorgangs
Der Erwerb einer Immobilie in der Tschechischen Republik sollte grundsätzlich fachkundig begleitet werden.

Wirtschaftlichkeit
Auf der einen Seite umfasst die Begleitung die Beurteilung der wirtschaftlichen Parameter. Hier gilt es, heraus zu arbeiten und zu verifizieren, welches wirtschaftliche Ziel mit dem Erwerb der Immobilie verfolgt werden soll. Geht es darum, Vermögenswerte zu „parken“, stehen Renditegesichtspunkte im Vordergrund etc.

Gegebenenfalls ist die potentielle Ertragssituation der Immobilie zu analysieren.

Mit anderen Worten: Die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen einer Investition sind ggfs. unter Einschaltung örtlicher Experten zu prüfen und nachzuvollziehen. Hier verfügen wir über eine Vielzahl von Kontakten, die Sie dabei unterstützen könnten.

Rechtssicherheit
Neben diesen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen gilt es die rechtlichen Voraussetzungen zu prüfen und die Einhaltung aller formellen Erfordernisse zum Abschluss eines Erwerbsvertrages zu überprüfen.

In der Praxis gilt es zunächst die Eigentumssituation zu verifizieren. Dies betrifft z.B. die Herleitung der Eigentümerstellung, welche häufig auf Restitution beruht.

Einem Immobilienerwerb ist grundsätzlich eine Due Dilligence bezogen auf die Immobilie voranzustellen, deren Prüfungstiefe sich am konkreten Einzelfall orientieren muss.

In jedem Fall sind alle für den Vertragsabschluss notwendigen Unterlagen (z.B. Nachweis über Eigentum, Grundbuchauszug, Nachweis über Information zum Vorkaufsrecht, Verzichtserklärungen zu Vorkaufsrechten, etwaige Vollmachten) zusammenzustellen, damit der Gesamtvorgang abgebildet ist.

Der insoweit korrekt vorbereitete Immobilienerwerb kann dann zeitnah durch Unterzeichnung des Erwerbsvertrages abgewickelt werden. Der Erwerbsvertrag bedarf in der Tschechischen Republik nicht der notariellen Beurkundung, es reicht somit ein privatrechtlicher Vertrag aus, die Unterschriften der handelnden Personen müssen jedoch amtlich (notariell) beglaubigt sein. Gegebenenfalls kann der Unterzeichnungsakt auch mit Vollmacht erfolgen, so dass eine persönliche Terminwahrnehmung nicht zwingend erforderlich ist.

Abschluss des Immobilienerwerbs
Im Nachgang zu der Beurkundung des Erwerbsvertrages ist die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch („katastr nemovitostí“) zu veranlassen.

Mit ordnungsgemäßer Registrierung der Eigentümerstellung im Grundbuch ist der Erwerbsvorgang abgeschlossen.

Das Grundbuchamt schickt schließlich den Eintragungsnachweis an die beteiligten Parteien (somit sowohl an den Verkäufer als auch an den Käufer).

Es ist anzuraten, im Nachgang zu einem Immobilienerwerb alle relevanten Unterlagen in einem Bericht zusammenzustellen, der den Gesamtvorgang abbildet.

Autorin: Monika Wetzlerová-Deisler