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Ungarn: Immobilienerwerb in Ungarn

Für den Erwerb von land- und forstwirtschaftlichen Flächen („landwirtschaftlichen Flächen“) ist seit dem 15.12.2013 ein neues Gesetz (Gesetz Nr. CXXII aus dem Jahr 2013) anwendbar. Einige Teilen des Gesetzes sind am 01.01.2014, andere am 01.03.2014, bzw. am 01.05.2014 in Kraft getreten. Immobilienerwerb in Ungarn ist rechtssicher und unter Beachtung der lokalen Besonderheiten möglich, i.V.m. dem Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen ist jedoch mit zahlreichen Beschränkungen und langwierigen Prozessen zu rechnen. Im Fall von forstwirtschaftlichen Flächen sind noch weitere, sachspezifische Vorschriften maßgeblich.

Im Hinblick auf die Erwerbsfähigkeit sind die Staatsbürger der EU-Länder und des Europäischen Wirtschaftsraumes mit ungarischen Staatsbürgern gleichgestellt. Für den Immobilienerwerb ausländischer (nicht EU oder EWR) Staatsbürger gibt es jedoch Erwerbsbeschränkungen bzw. Erwerbsverbote. I.V.m. dem Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen gibt es in Ungarn erheblichen Erwerbsbeschränkungen und auch bedeutende Unterschiede zwischen der Immobilienerwerbsfähigkeit von natürlichen und juristischen Personen.

Erwerbsfähigkeit von land- und forstwirtschaftlichen Flächen
Ausländische natürliche und juristische Personen (nicht EU oder EWR) sind von dem Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen gesetzlich ausgeschlossen.

Die Erwerbsfähigkeit von ungarischen juristischen Personen ist auch sehr beschränkt. Dementsprechend können landwirtschaftliche Flächen nur von

  • dem ungarischen Staat;
  • anerkannten Kirchen oder deren kircheninterner juristischen Person (aufgrund eines Schenkungs-, Unterhaltung, Pflege-, Leibrentevertrags oder durch letztwillige Verfügung);
  • Hypothek-Kreditinstituten mit in einem gesonderten Gesetz festgelegten Beschränkungen und für einen bestimmten Zeitraum, und
  • der örtlichen Selbstverwaltung für bestimmte, gesetzlich festgelegte Zwecke.

erworben werden. Dementsprechend ist der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen durch juristische Personen mit den obigen sehr engen Ausnahmen grundsätzlich verboten. Von juristischen Personen können nur der Besitz und das Recht auf Bewirtschaftung der landwirtschaftlichen Flächen aufgrund eines Pachtvertrages, Halbpachtvertrages, unter dem Rechtstitel der Teilbewirtschaftung, Bodennutzung aus Gefälligkeit bzw. Bodennutzung zur Rekreationszwecken erworben werden, dies ist aber auch an zahlreichen Beschränkungen gebunden.

Landwirtschaftliche Flächen können von ungarischen und EU- /EWR-Staatsbürger erworben werden, aber nur unter zahlreichen Beschränkungen.

Natürliche Personen, die nicht als Landwirt registriert sind, – mit der Ausnahme der nahen Angehörigen und des Falles des Erwerbs zu Rekreationszwecken – können landwirtschaftliche Flächen nur bis 1 Hektar erwerben. Als Landwirt kann sich ein ungarischer oder EU- /EWR-Staatsbürger dann qualifizieren, wenn er über eine entsprechende Ausbildung verfügt oder seit mindestens 3 Jahren in Ungarn land- oder forstwirtschaftliche Tätigkeit ausübt.

Erwerbsbeschränkungen

Beschränkungen der Flächengröße
In Ungarn ist auch die durch eine Person erwerbliche oder besitzbare Größe der landwirtschaftlichen Flächen beschränkt. Ein Landwirt – oder der nahe Angehörige des Verkäufers und der Erwerber der Fläche zu Rekreationszwecken – kann das Eigentum von landwirtschaftlichen Flächen bis zu 300 Hektar (Nießbrauch einbegriffen) erwerben.

Das Maximum der von dem Landwirt und der landwirtschaftlichen Produktionsorganen besitzbaren (bewirtschafteten) landwirtschaftlichen Flächen ist grundsätzlich 1.200 Hektar und kann bis zu 1.800 Hektar im Fall von Tierhaltungsbetriebe und Saatherstellern der Pflanzenarten für Ackerböden und Gartenbau erweitern werden.

Vorerwerbsrechte
In Ungarn gibt es eine weitgehende vom Gesetzgeber vorgesehene Struktur und obligatorische Reihenfolge der Vorerwerbsrechten, bzw. der Vorerwerbsberechtigten. An erster Stelle steht ein Vorerwerbsrecht dem ungarischen Staat und dann zu Gunsten des die landwirtschaftliche Fläche bewirtschaftenden Landwirts, benachbarten Landwirten, ortsansässigen Landwirten usw. zu.

Vorerwerbsberechtigte sind über den Verkauf, bzw. die Verkaufsabsicht zu informieren. Dies geschieht in Form einer öffentlichen Bekanntmachung. Der unterschriebene Kaufvertrag ist innerhalb von 8 Tagen nach der Unterzeichnung dem örtlich zuständigen Gemeindenotar vorzulegen. Die öffentliche Bekanntmachung wird von dem Gemeindenotar im örtlichen Bürgermeisteramt ausgehängt. Die Verkaufsabsicht ist den Vorerwerbsberechtigten aufgrund eines anderen Gesetzes oder eines Vertrages unmittelbar bekanntzugeben. Die Vorerwerbsberechtigten haben eine Ausschlussfrist von 60 Tagen, um eine Annahmeerklärung oder eine Verzichterklärung abzugeben. Nachdem ein Vorerwerbsberechtigter eine gültige Annahmeerklärung abgegeben hat, tritt dieser Vorkaufsrechtsberechtigte an die Stelle des Käufers im Kaufvertrag. Der Einhaltung der Vorschriften bzgl. der Benachrichtigung der Vorerwerbsberechtigten ist besondere Aufmerksamkeit zu schenken, damit die spätere Anfechtung des Kaufvertrages vermieden werden kann.

Behördliche Genehmigung
Der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen ist an die Genehmigung des Verwaltungsorgans für Landwirtschaft gebunden. Das Verwaltungsorgan für Landwirtschaft holt für die Erteilung der Genehmigung die Stellungnahme der örtlichen Landkommission ein. Für die Verweigerung der Genehmigung sieht das Gesetz zahlreiche Verweigerungsgründe vor, von der Erörterung dieser wird hier jedoch abgesehen.

Nachdem schließlich die behördliche Genehmigung vorliegt, wird der Kaufvertrag, der entweder zwischen dem Verkäufer und dem ursprünglichen Käufer, oder zwischen dem Verkäufer und dem Vorkaufsrechtsberechtigten zustande kommt, durch die Behörde mit einem Bestätigungsklausel versehen. Nach der Einbringung dieser Urkunde und der benötigten Erklärungen kann der Erwerb der landwirtschaftlichen Fläche in das Grundbuch eingetragen werden.

Formelle Erfordernisse beim Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen
Im Zusammenhang mit dem Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen sind eine Reihe von Formerfordernissen zu beachten.

Ein Kaufvertrag bzgl. landwirtschaftlicher Flächen kann ausschließlich in einer von einem öffentlichen Notar erstellten öffentlichen Urkunde oder in einer von einem Rechtsanwalt gegengezeichneten Privaturkunde gefasst werden. Darüber hinaus ist seit dem 01.03. 2014 bei der Erstellung von Kaufverträgen bzgl. landwirtschaftlichen Flächen nur ein von dem zuständigen Minister freigegebenes, mit speziellen Sicherheitsmerkmale versehenes Papier zu nutzen. Dies dient der Verkehrssicherheit von landwirtschaftlichen Flächen.

Damit der Erwerb der landwirtschaftlichen Fläche genehmigt und in das Grundbuch eingetragen werden kann, hat der Käufer auch sämtliche Erklärungen abzugeben bzw. Verpflichtungen zu unternehmen. Der Käufer hat z.B. sich – mit der Ausnahme der in dem Gesetz festgestellten Fällen – zu verpflichten, die erworbene landwirtschaftliche Fläche selbst zu bewirtschaften, die Nutzung dieser einer Drittperson nicht zu überlassen und die landwirtschaftliche Fläche – mit der in dem Gesetz festgestellten Ausnahmen – für 5 Jahre für einen anderen Zweck nicht zu nutzen. Der Käufer hat auch zu erklären, dass er keine öffentliche Schulden i.V.m. der Nutzung bzw. Bewirtschaftung von landwirtschaftlichen Flächen hat.

Im Einzelfall können weitere spezifische Vorschriften Anwendung finden, bzw. Genehmigungen für die Übertragung des Eigentums erforderlich sein, z.B. im Fall von unter einer Art von Naturschutz stehenden Gebieten oder archäologische Stätten.

Begleitung und Abschluss des Erwerbsvorgangs
Bei dem Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen ist eine fachkundige rechtliche Beratung unerlässlich, die Rechtsvertretung wird auch gesetzlich vorgeschrieben. Vor dem Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen ist eine eingehende Prüfung der Eigentümerverhältnisse, des örtlichen Preisniveaus und der Wirtschaftlichkeit ratsam.

Die für den Vertragsabschluss notwendigen Unterlagen (Kaufvertrag, Grundbuchauszug, behördliche Genehmigung, Nachweis über Information zum Vorkaufsrecht, Vollmachte usw.) sind bei dem zuständigen Grundbuchamt einzureichen. Der Verkaufsprozess kann wegen den einzuhaltenden Fristen und einzuholenden Genehmigungen erhebliche Zeit in Anspruch nehmen.

Mit ordnungsgemäßer Registrierung des Eigentumserwerbs im Grundbuch wird der Erwerbsvorgang abgeschlossen.

Fazit
Aufgrund der oben Ausgeführten ist ersichtlich, dass bei dem Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen in Ungarn zahlreiche Erwerbsbeschränkungen geben sind. Der Erwerb von landwirtschaftlichen Flächen als eine Investitionsart ist in Ungarn entsprechend den Willen des Gesetzgebers nicht möglich, und wird nur solchen Privatpersonen empfohlen, die in Ungarn landwirtschaftliche Tätigkeit ausüben möchten.

Autorinnen: Beatrix Fakó & Diána Zimányi